Hiện nay, tách thửa là thủ tục hành chính rất phổ biến, việc tách thửa có thể vì nhiều mục đích khác nhau như: chuyển nhượng, tặng cho một phần quyền sử dụng đất,…. Để thực hiện thủ tục tách một cách nhanh chóng người sử dụng đất phải nắm rõ các trình tự thủ tục cũng như các nghĩa vụ tài chính phải nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong bài viết này, Luật sư 24h sẽ hướng dẫn thủ tục tách thửa theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.
ĐIỀU KIỆN THỰC HIỆN THỦ TỤC TÁCH THỬA
Căn cứ Điều 75a Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi một số Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai
“Điều 75a. Quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.”
Trước khi thực hiện thủ tục tách thửa bạn phải tra cứu Quyết định của UBND nơi có đất xem điều kiện tách thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa là như thế.
Chẳng hạn trên địa bàn thành phố Hà Nội việc tách thửa phải đảm bảo một trong các điều kiện như: có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên (điểm a khoản 1 Điều 5 Quyết định 20/2017/QĐ-UBND quy định hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân do thành phố Hà Nội ban hành).
THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐỂ TẠO THÀNH NHIỀU THỬA ĐẤT (VẪN ĐỨNG CHỦ CŨ)
2.1. Hồ sơ cần chuẩn bị để thực hiện thủ tục tách thửa
Căn cứ khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hộ gia đình, cá nhân nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa như sau:
– Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu 11/ĐK.
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
– Hồ sơ kỹ thuật thửa đất thể hiện phần diện tích chuyển dịch.
– Biên bản hiện trạng nhà.
– Các giấy tờ khác theo yêu cầu của từng tỉnh.
– Ngoài ra cần chuẩn bị CMND/CCCD của người đứng tên trên GCNQSDĐ, trường hợp ủy quyền thực hiện thủ tục phải có Giấy ủy quyền và CMND/CCCD của người được ủy quyền thực hiện thủ tục.
2.2. Trình tự, thủ tục thực hiện
Bước 1: Nộp hồ sơ
Nộp tại bộ phận một cửa Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu địa phương chưa tổ chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ, trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ (trong đó ghi ngày hẹn trả kết quả).
Bước 3: Giải quyết hồ sơ
Thời gian giải quyết hồ sơ.
– Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
– Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Trách nhiệm VPĐKDĐ hoặc CNVPĐKĐĐ sau khi tiếp nhận hồ sơ:
– Tiến hành đo đạc địa chính nhằm chia tách thửa đất.
– Tiến hành lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng.
– Tiến hành chỉnh lý, cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai, biến động vào hồ sơ địa chính. Tiến hành trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp. Hoặc trình gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ ở cấp xã.
Những khoản tiền phải nộp
– Chi phí đo đạc;
– Lệ phí cấp Giấy chứng nhận.
Lưu ý: Chi phí, lệ phí sẽ tùy thuộc vào từng vùng địa phương khác nhau và do UBND quyết định.
Bước 4. Trả kết quả
Kết quả phải trả cho người sử dụng đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.
THỦ TỤC TÁCH SỔ ĐỎ ĐỂ CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO HOẶC THỰC HIỆN GIAO DỊCH KHÁC.
Căn cứ khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:“Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất”
Theo đó, khi chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất thì việc đầu tiên phải làm là đề nghị đo đạc tách thửa, sau đó mới thực hiện các bước để sang tên;
3.1. Tách phần diện tích đất cần chuyển nhượng, tặng cho
Hồ sơ và thủ tục tách thửa để chuyển nhượng, tặng cho tương tự thủ tục tách thửa để tạo thành nhiều thửa đất
3.2. Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, tặng cho
Bước 1. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho
Hồ sơ, tài liệu cần chuẩn bị gồm:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi tách thửa
– Hồ sơ kỹ thuật thửa đất.
– Biên bản hiện trạng nhà (nếu có).
– Giấy tờ tùy thân gồm CMND/CCCD, sổ hộ khẩu, giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân của bên chuyển nhượng hoặc bên tặng và bên nhận chuyển nhượng hoặc bên nhận tặng cho;
Lập và ký hợp đồng
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, hai bên mua bán nhà đất đến VP công chứng nơi có bất động sản để làm thủ tục ký kết hợp đồng.
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt thuế theo quy định của nhà nước.
Bước 2. Kê khai và nộp thuế và sang tên.
Hồ sơ làm thủ tục gồm:
– 01 tờ khai lệ phí trước bạ (do bên mua ký);
– 01 tờ khai thuế thu nhập cá nhân (do bên bán ký, trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua nhà đất thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay);
– 01 tờ khai thuế phi nông nghiệp (do bên bán ký, ghi theo năm kê khai);
– 01 tờ khai thuế phi nông nghiệp (do bên mua ký, ghi theo năm trên HĐCN);
– 01 Đơn đề nghị đăng ký biến động;
– 02 bản gốc Hợp đồng công chứng đã lập;
– 02 bản sao chứng thực và bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
– 02 Bản sao các giấy tờ đã xuất trình khi ký hợp đồng công chứng (CMND, hộ khẩu, chứng nhận kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân);
– 01 bản gốc Giấy ủy quyền.
Bước 3. Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có BĐS
– Sau khi tiếp nhận hồ sơ trên, bộ phận một cửa sẽ có giấy hẹn để nhận thông báo nộp thuế.
– Sau khi có thông báo thuế, người đi làm thủ tục có trách nhiệm nộp tiền vào ngân sách nhà nước theo thông báo thuế.
+ Thuế thu nhập cá nhân: 2 % tổng giá trị tài sản;
+ Thuế trước bạ: 0,5 % tổng giá trị tài sản;
+ Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;
+ Lệ phí thẩm định hồ sơ: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp).
Lưu ý:
– Các trường hợp được miễn thuế TNCN được quy định tại Điều 4 Văn bản hợp nhất 15/VBHN-VPQH 2014 hợp nhất Luật thuế thu nhập cá nhân
– Các khoản thuế, phí, lệ giữa các địa phương có thể khác nhau theo Quyết định của UBND nơi có BĐS.
Bước 4. Nhận kết quả
– Sau khi nộp thuế xong, cầm biên lai nộp thuế tới bộ phận một cửa của cơ quan tài nguyên môi trường nộp biên lai nộp thuế.
– Sau khi tiếp nhận hồ sơ, bộ phận một cửa sẽ có giấy hẹn để nhận thông báo nhận kết quả (lấy sổ).
